■在供应端“降容降高”的要求下，不少新出让地块设定了限高100米的要求。

　　新建住宅高度多禁止在百米以内，部分中心区阵势转向打造低密小高层

　　比年来，林立于广州的超高层住宅逐步退出新建市集。自旧年5月《住宅阵势纪律》(以下简称《纪律》)实施以来，广州新出让地块多明确限高要求，新建住宅高度多禁止在100米以内。市集供应也随之调治，部分中心区阵势转向打造低密小高层；与此同期，部分存量超高层住宅销售承压，有阵势开盘一年去化仍不及三成。业内东谈主士指出，地皮供应计谋已明确向“控容提质”摇荡，畴昔超高层的供应将被严格禁止，下一阶段新址市集将以供应品性住宅为主。

　　1 四五十层摩天楼渐成历史，部分出让地块明确“限高”

　　比年来，广州超高层住宅林立，四五十层的楼盘已不鲜见。关联词，这一趋势自2025年起迎来明确的计谋不断。由住房和城乡建立部发布的《纪律》于旧年5月1日崇拜实施，该《纪律》明确规定了住宅用地容积率、建筑密度、高度禁止的最大值，其中广州地区需膨胀“容积率不突出3.1、高度不突出80米”的圭臬。

　　“旧年《纪律》刚实施时，广州在膨胀层面还有一定弹性。”有业内东谈主士向新快报记者骄横，旧年以来，不少新出让地块在容积率和限高上均有放宽，多半地块限高被放宽至100米，为斥地商预留了颠倒几层的建立空间，以旧例3米层高及首层架空设磋商计。这意味着畴昔广州新建住宅的层数基本禁止在33层以内，也曾动辄四五十层的摩天住宅将逐步退出新建市集。

　　本年以来，供应端的“降容降高”要求已在新出让地块中连续体现。新快报记者梳理近期地皮挂牌信息发现，不少地块的出让要求中告成明确了限高要求。本月挂牌的中山八地块明确限高100米、容积率不突出2.2，且要求严格按照广州市“好屋子”建立的联系规定和圭臬膨胀；旧年9月出让的荔湾区石围塘地块限高80米，现在已落地为26层的住宅居品。此外，旧年第四季度出让的海珠南泰路地块、广纸地块，均设定了100米的限高要求；旧年10月出让的海珠区广州大路南788号二期地块更是在用地野心要求中明确规定“触及80米以上住宅建筑及100米以上大师建筑建立阵势时，应征求同级消防解救机构认识，以确保与当地消防解救才智相匹配”，进一步强化了超高层建筑的安全管控。

　　普睿数智广佛首席分析师肖文晓在摄取新快报记者采访时示意：“跟着房地产市集从增量发展转为高质料发展阶段，以建立好屋子引颈的‘优供给’大势所趋，而也曾在增量期间高速发展的超高层建筑也迎来了历史的十字街头。”

　　2 这边超高层开盘一年卖不动，那处小高层未开先火

　　新快报记者了解到，畴昔10年间，广州超100米超高层一手住宅社区上百个，2025年超高层的成交量约为全市的三分之一。普睿数智广佛提供的数据骄横，2025年度广州一手住宅成交中，以33层以上看成圭臬的超高层建筑共成交22092套，市占率达到34.7%。从区域散布来看，增城区以6356套的成交量位居全市第一，黄埔区和番禺诀别别以3467套、3425套位列二、三位；除从化区仅有4套超高层住宅网签外，广州其他区域均有野心超高层的商品楼盘在售。

　　库存方面，禁止本年2月末，广州超高层建筑可售套数达38654套，库存面积450万广宽米，占全市住宅库存面积的32%；其去化周期为22.8个月，略低于全市24.9个月的平均水平，但仍处于较高区间。

　　跟着市集竞争更加热烈，部分超高层居品的销售压力日益突显。以海珠西板块为例，由于新址供应集会，且各楼盘的地舆位置、生存配套附进，导致楼盘间竞争尽头热烈。其中，一手住宅中交天翠楼高46层至48层，于旧年4月开盘后近一年，去化率仍于三成以下；而距离其500米处、层数为32层的新址阵势，去化率则突出七成，两者销售节拍差距权臣。新快报记者考察发现，由于楼高100米以下的南泰路地块居品行将入市，海珠西板块内多个超高层阵势近日打出“内购会”、一口价等促销优惠，以求快速出货。

　　“以往中心区的超高层住宅凭借优厚的地段上风迷惑了不少购房者。”有业内东谈主士示意，超高层建筑的兴起，骨子上是畴昔住房短少本事，快速填补市集供应缺口的选拔；如今，住房市集过问存量市集，超高层建筑的迷惑力正在逐步下跌，部分斥地商已运行加快出货、回笼资金，以搪塞市集变化。

　　3 “限高令”倒逼行业转型，“比高度”变成“卷品性”

　　业内普遍觉得，“限高令”全面落地，正在倒逼行业从“限制竞争”转向“品性竞争”，素质住宅的安全与居住舒禁止。有业内东谈主士告诉新快报记者，超高层建筑存在昭彰短板：一方面，解救高度受限，发生失火等突发情况时，东谈主员疏散时分过长，存在较大安全隐患；另一方面，恒久运维压力杰出，超高层住宅的电梯转机、外立面创新等用度是世俗住宅的数倍，且跟着建筑老化，运维资本将合手续攀升。此外，高空坠物、电梯故障等，一样是居住的隐性风险。

　　计谋风向摇荡，已促使部分斥地商当先调治居品策略，聚焦“好屋子”建立。举例，位于河汉广棠地段的越秀.阅璟台，在中枢区位作念到了2.1的超低容积率，并野心为全小高层居品，连90广宽米户型齐能已毕专梯入户。世界大不雅板块的保利辰园.湖境，73广宽米户型起步的刚更阵势，也已毕了约2.07的低容积率和低密小高层布局。

　　放眼世界，“限高”举措并非个例，多地均已出台联系计谋，推进住宅市集向品性化转型。就在本月，上海最新挂牌的虹口区嘉兴社区宅地明确要求容积率2.5、建筑限高80米；旧年12月，成齐市挂出的四宗住宅用地中，两宗限高80米，一宗限高60米，另一宗限高54米；旧年10月，深圳发布联系奉告，规定新建住宅阵势建筑高度原则上不突出80米(约26层)、容积率不突出3.1，突出80米需进行消防审查。

　　肖文晓指出，鉴于超高层建筑在消防安全和居住舒禁止方面存在短板，比年政府在宅地供应中仍是成心向“控容提质”转向，畴昔超高层居品的供应将获得严格禁止。“这意味着，下一阶段新址市集将以供应品性住宅为主，从而与存量房市集、保险房市集变因素层，知足多线索的居住需求。”

　　■新快报记者何璐诗文/图开云体育(中国)官方网站